Trang Tính giá cho anh chị một con số trong ba mươi giây. Trang này cho anh chị cả một bảng ngân sách: tiền vật tư bao nhiêu, tiền công bao nhiêu, những khoản nào không nằm trong báo giá của nhà thầu mà anh chị vẫn phải trả.
Cơm nước cho thợ, điện nước dùng trong thi công, tiền đổ phế thải, thuê chỗ ở tạm nếu phá nhà cũ, dọn dẹp bàn giao. Ba đến năm phần trăm tổng chi phí. Gần như không bảng báo giá nào ghi mục này.
Nhà xong, nội thất xong, nhưng chưa ở được. Còn rèm, đèn trang trí, cây, chăn ga, đồ bếp, máy giặt. Anh chị thường chỉ nhớ ra khoản này khi đã tiêu hết tiền dự phòng.
Sáu đến mười hai tháng thi công là đủ để giá thép nhảy, để anh chị đổi ý về gạch, để đất lộ ra vấn đề mà khảo sát không thấy. Để dự phòng bằng 0 không làm nhà rẻ đi — chỉ làm anh chị bị bất ngờ.
Trước hết em quy mọi hạng mục về diện tích sàn quy đổi. Đây chính là chỗ hai nhà thầu báo giá chênh nhau hàng trăm triệu cho cùng một căn nhà — vì mỗi bên dùng một bộ hệ số, mà hợp đồng lại không ghi ra.
| Hạng mục | Cách em quy đổi | Hệ số |
|---|---|---|
| Móng đơn | × diện tích tầng 1 | 30% |
| Móng băng | × diện tích tầng 1 | 50% |
| Móng cọc | × diện tích tầng 1 (chưa gồm tiền ép cọc) | 35% |
| Sàn mỗi tầng | × diện tích tầng 1 | 100% |
| Tum thang | × diện tích tầng 1 | 50% |
| Mái tôn | × diện tích tầng 1 | 30% |
| Mái bằng bê tông | × diện tích tầng 1 | 50% |
| Mái ngói kèo thép | × diện tích tầng 1 | 70% |
| Bê tông dán ngói | × diện tích tầng 1 | 85% |
| Sân, lối đi, hàng rào | × diện tích sân | 45% |
Sau đó em dựng đơn giá phần thô từ dưới lên, không lấy một con số tròn từ trên trời:
| Thành phần / m² quy đổi | Định mức × đơn giá 2026 | Thành tiền |
|---|---|---|
| Thép | 30 kg × 18.000 đ | 540.000 |
| Xi măng | 0,22 tấn × 1.750.000 đ | 385.000 |
| Cát | 0,50 m³ × 560.000 đ | 280.000 |
| Đá 1×2 | 0,35 m³ × 500.000 đ | 175.000 |
| Gạch | 55 viên × 1.950 đ | 107.250 |
| Nhân công | 1,85 công × 650.000 đ (bình quân thợ chính & phụ) | 1.202.500 |
| Điện nước & phụ trợ | 10% của tổng trên | 268.975 |
| Đơn giá phần thô | cộng lại | ≈ 2.958.725 |
Gửi em cấu hình nhà, em gửi lại bảng bóc tách chi tiết bằng file — có cột hãng, mã, xuất xứ vật tư, và danh sách câu hỏi để anh chị chất vấn nhà thầu trước khi ký.
Không spam, không gọi làm phiền. Nếu anh chị chỉ muốn lấy file rồi tự làm, cũng hoàn toàn ổn.
Miễn phí. Em gửi trong giờ hành chính.
Dù là lo hay nhẹ, cứ kể em nghe. Mười lăm phút, em nói thẳng anh chị nên làm gì tiếp — kể cả khi câu trả lời là “khoan đã, chưa nên xây lúc này”.